TABELA SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas vão ficando menores levando em conta as variações do saldo devedor. Isto ocorre porque a base de cálculo dos juros também diminuem a cada parcela. Desta forma, inicia-se pagando um valor de parcela com a certeza de que irá terminar com uma parcela de valor menor.
TABELA PRICE: O cálculo é feito de forma que há uma proporção relativa ao pagamento de juros e amortização do valor emprestado conservando o valor da prestação o mesmo do início ao fim.
Salvo mudanças, quem for fazer um financiamento de imóvel, poderá optar por uma das duas tabelas a SAC ou a PRICE.
Segue um comparativo das 2 tabelas não considerando a correção monetária:
| EVENTOS | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Valor financiado | 300.000,00 | 300.000,00 |
| Prazo em anos | 25 | 25 |
| Juros ao ano | 6,99% | 6,99% |
| Primeira prestação | 2.693,89 | 2.077,58 |
| Última prestação | 1.005,65 | 2.077,58 |
| Total | 554.931,03 | 623.274,63 |
| Dif. SAC x PRICE | 68.343,81 (12%) | |
| Renda | 8.979,65 | |
A diferença SAC x PRICE, no exemplo acima, fica em 68.343,61 ou de 12% em percentuais e a renda mensal necessária é de R$ 8.979,65.
A PRICE apesar apesar de iniciar com um valor menor de prestação, acaba sempre terminando com um valor maior do que o da SAC já que o valor da PRICE é fixo e o da SAC decai ao longo do tempo.
Observem também que a diferença entre o montante pago entre uma e outra é bastante substancial (em torno de 12% maior na PRICE) e esta diferença aumenta na medida que o prazo de financiamento seja maior (podendo chegar a 20% no caso de prazo de 35 anos para o mesmo valor). Então porque alguém usaria a PRICE???!!!
“Pago uma prestação inicial menor e isto pode me interessar no momento”, alguém poderia dizer.
Isto é verdade. Porém, o ônus desta vantagem inicial pode ser bem caro!
Por outro lado, podemos dizer que há uma inversão no processo da SAC já que há uma tendência natural que o eventual comprador aumente seus ganhos na medida que evolui profissionalmente, principalmente para quem está em início de carreira. Segunda esta perspectiva, seria mais interessante iniciar com uma prestação menor já que, mais adiante, quando o comprador estiver numa posição melhor será mais palatável uma prestação de maior valor.
Todavia há um meio termo. Quanto menor o prazo, mais os valores das duas tabelas se aproximam. Então a questão é, se queremos iniciar com uma parcela menor amenizando as diferenças entre as duas tabelas, teremos que simular o menor prazo possivel que seja compatível com nossa renda e o valor da prestação que estamos dispostos a pagar na PRICE e avaliar se atende ao que queremos.
Vamos imaginar que tenhamos uma renda mensal em torno de 12.000,00. Isto possibilita que possamos assumir um prazo de 15 anos de financiamento que exige para o valor de 300 mil, uma renda de 11.201,87. Segue o resultado na tabela abaixo.
| EVENTOS | SAC | PRICE |
|---|---|---|
| Valor Financiado | 300.000,00 | 300.000,00 |
| Prazo em anos | 15 | 15 |
| Juros ano ano | 6,99% | 6,99% |
| Primeira prestação | 3.360,56 | 2.658,98 |
| Última prestação | 1.676,08 | 2.658,98 |
| Total | 453.297,39 | 478.617,14 |
| Dif. SAC x PRICE | 25.319,75 (6%) | |
| Renda | 11.201,87 | |
Se analisarmos as duas alternativas, veremos que:
Na opção de financiamento de 25 anos teremos a prestação da PRICE menor que a da SAC por aproximadamene 9 anos. Todavia isto terá um custo de 68.343,81 a mais (12% do valor financiado).
Já na opção de financiamento de 15 anos, teremos a prestação da PRICE menor que a da SAC por aproximadamene 6 anos com um custo a mais 25.319,75 (6% do valor financiado).
A opção por uma ou outra modalidade vai depender dos motivos e preferências de cada um. Todavia, fica claro que deve haver uma boa análise. Particularmente eu diria que a opção PRICE 25 anos é um mau negócio porém a opção PRICE 12 anos pode ser uma vantagem se o cliente tiver interesse em iniciar com uma prestação menor.
Bem, é isto. Forte abraço e até a próxima...
Cód.: 33 | R$ 670.000,00 | Tab: 02/23
58 m2 | 2 dmt(s) | 0 ste(s) | 1 vg(s) | andar
Cond.: 680,00 | IPTU: 0,00 0 parcelas
Barra Funda
São Paulo | SP
32160-8040
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Cód.: 967 | R$ 2.200.000,00 | Tab: 03/24
176 m2 | 3 dmt(s) | 1 ste(s) | 1 vg(s) | 10o. andar
Cond.: 3.037,00 | IPTU: 569,00 12 parcelas
Higienopolis
São Paulo | SP
105600-26400
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Cód.: 901 | R$ 2.285.000,00 | Tab: 02/24
212 m2 | 3 dmt(s) | 3 ste(s) | 0 vg(s) | 7o. andar
Cond.: 3.206,00 | IPTU: 718,00 12 parcelas
Consolação
São Paulo | SP
109680-27420
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Cód.: 767 | R$ 3.300.000,00 | Tab: 02/23
220 m2 | 3 dmt(s) | 3 ste(s) | 4 vg(s) | andar
Cond.: 2.400,00 | IPTU: 1.160,00 12 parcelas
Campo Belo
São Paulo | SP
158400-39600
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Cód.: 234 | R$ 8.200.000,00 | Tab: Fev/24
347 m2 | 3 dmt(s) | 3 ste(s) | 5 vg(s) | 1o. andar
Cond.: 12.954,00 | IPTU: 5.520,00 12 parcelas
Higienópolis
São Paulo | SP
393600-98400
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